В целом банкротство застройщика проводится по общим правилам, установленным Федеральным законом от 26.10.2022 №127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве» (Закон о банкротстве). Однако есть ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства. Например, дело о банкротстве может рассматриваться арбитражным судом не по месту нахождения застройщика, а по месту нахождения объектов строительства или большинства участников строительства.
Наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика. Сразу вводится конкурсное производство, впоследствии оно может быть заменено на внешнее управление.
Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления должника (застройщика), кредитора, работников должника, уполномоченного органа и публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (Фонд). Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.
Арбитражный суд по результатам рассмотрения заявления принимает определение о принятии заявления, в котором указывает о применении при банкротстве должника §7 главы IX Закона о банкротстве, если сведения о том, что должник является застройщиком, подтвердятся.
Обоснованность требований, за исключением требований участников строительства, рассматривается в общем порядке.
Обоснованность требований участников строительства арбитражный суд рассматривает, только если они поданы в рамках заявления о признании должника банкротом до рассмотрения первого требования. Требования, поданные после введения арбитражным судом конкурсного производства, рассматриваются конкурсным управляющим.
Конкурсный управляющий самостоятельно включает требования, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, в реестр на основании информации, размещенной Росреестром в единой информационной системе жилищного строительства.
«Одной из особенностей процедуры является то, что все денежные средства от реализации имущества должника поступают на специальный счет. С этого счета денежные средства, после вычета расходов на сохранение и реализацию, направляются на погашение требований кредиторов в установленном законом порядке», – отметила руководитель Управления Елена Золоткова.
Если конкурсный управляющий принимает решение о завершении строительства объекта незавершенного строительства, а также объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического присоединения, для его финансирования от имени застройщика открывается специальный банковский счет, на который зачисляются средства, предоставленные Фондом или полученные от третьих лиц в качестве целевого займа.
В целях завершения строительства законодатель предусмотрел возможность передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному по решению собрания участников долевого строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Если после завершения строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений окажется недостаточно для удовлетворения требований участников строительства, включенных в соответствующий раздел реестра требований кредиторов, передача объекта незавершенного строительства может производиться только при условии отказа части участников строительства от требований о передаче.
В этом случае требования отказавшихся участников строительства трансформируются в денежные требования и погашаются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.